Елена Борисова, жительница дома на улице Республиканской, не планировала общаться со своим ДУКом и Госжилинспекцией, пока не начала замечать расхождения в платежках. У неё была возможность сравнить несколько платежек разных квартир и в разные месяцы, и то, что она нашла, ей не понравилось. Еще меньше ей понравилось отношение работников домоуправляющей компании, которые со смехом рассказали, что «у вас же типа собрание было, на нем все тарифы утверждали». В доме про собрание никто не слышал и это «типа» тоже насторожило Елену. В интернете как раз поднялся шум на аналогичную тему. Елена почитала несколько источников и направилась в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). Там тоже пришлось побегать: нужный сотрудник неделями не брал трубки. Но терпение и труд все перетрут! Елене выдали, наконец, протокол общего собрания жильцов со всеми приложениями. Она повесила копии в подъезде и быстро выяснила, что часть жильцов его не подписывали и кто-то явно подписал протоколы за них. Что делать дальше, Елена не знала – и обратилась в редакцию «Репортёра-НН». Ситуация и для нас оказалась непростой, но нам было легче, потому что помогали профессионалы.
Марина Добруник, наш эксперт в сфере ЖКХ и отношений с ДУКами и ТСЖ, прокомментировала и ситуацию у Елены Борисовой, и тот ажиотаж, что последнее время сопровождает повышение тарифов, увеличение платы за содержание жилого помещения, и возмущение жителей. И сразу предупредила, что плохо представляет, как можно интересно рассказать о ЖКХ и тонкостях, если это скучная, сложная и малопонятная тема. Мы не испугались и решили попробовать.
Марина Добруник. Фото koza.press
- Много шумят последнее время возмущенные жители города, причем в разных районах. Тарифы выросли, мало кто понял почему, и к тому же ДУКи ведут себя, мягко говоря, закрыто. Куда обращаться жителям?
- Знаете, в сфере ЖКХ невежество наших потребителей просто зашкаливает. Представьте, что вы пришли на рынок и вот есть «странненькое» мясо по 200 и есть мраморная говядина по 2000. И вы выбираете, сравниваете, думаете, взвешиваете. А в сфере ЖКХ ты платишь за услугу после того, как её получил, по тарифу, который ты не утверждал. Нет у человека права выбирать тариф, рынок монополизирован.
Если мы говорим о плате за содержание жилого помещения (а последнее время много шума именно из-за неё), то она компенсирует домоуправляющей компании все расходы, которые она понесла по содержанию данного конкретного дома и по управлению им. Это на самом деле большой скучный список многих вещей, по каждой системе коммуникаций, по многому. Но у нас есть правило № 491 о порядке содержания общего имущества в многоквартирном доме. Ежегодно общее собрание собственников должно утвердить перечень работ, услуг, периодичность их оказания и их стоимость. Из этого складывается смета расходов на содержание, делится на квадратные метры умножается на 12 месяцев и получается какая-то сумма – например, 30 рублей. И эту смету предлагает ДУК.
В тех домах, где нет ТСЖ, создается совет дома, председатель и те, кто будут взаимодействовать с ДУКОм, заключается договор управления. Он, скорее всего, есть у каждого, просто про него все забыли, и он лежит где-то в недрах ДУКа или ГЖИ с автоматической пролонгацией на много лет вперед. В этом договоре на самом деле и прописано, что именно совет дома и жители могут обсуждать, утверждать и согласовывать и тарифы и услуги – и вообще, многое.
- Сразу большой объем информации, для кого-то малопонятный. А если нет совета дома и нет председателя? Я так понимаю – у большинства жителей вопросы возникли именно потому, что им самим пришлось разбираться в суммах и тарифах? Вот наша героиня Елена Борисова сама всем занималась, в их доме на улице Республиканской нет ни совета дома, ни председателя совета. Как быть в таком случае?
- Давайте посмотрим, что происходит, если совет дома и жители не собирали собрания, или если совета дома нет вовсе. Управляющая компания не предложила им никакой сметы и никакого тарифа, а сразу прислала все расходы в квиточки? Тогда, если никто ни с кем ничего не согласовывал, у нас включается статья №158 Жилищного кодекса. В ней говорится о том, что в этом случае жители «наказываются» и к ним применяется так называемый муниципальный тариф, который администрация ежегодно меняет, индексирует унифицированно – например, для всех десятиэтажных домов или пятиэтажных… и тогда ДУК считает жителям все по этому тарифу. В 99% случаев так и происходит. Мало кто знает, что в давно забытом многими договоре управления применение этого муниципального тарифа прописано, и каждый год он увеличивается на индекс инфляции.
- То есть, по сути, все возмущения жителей и попытки привлечь к своей проблеме СМИ, мэра или губернатора – все это бесполезно? Надо действовать иначе и не привлекать внешние силы для решения своих проблем?
- Это всё от нашего невежества. Раз у вас нет в доме совета, нет председателя, нет подписанного договора, действуют императивные нормы статьи 158. Муниципальный тариф плюс инфляция. Если вам повышают стоимость содержания жилого помещения и ссылаются на то, что это было утверждено общим собранием собственников (что вообще, конечно, нонсенс, ни в одном доме под управлением ДУКов обычно не проводятся общие собрания, их технически невозможно собрать) тогда надо смотреть внимательно. Тот, кто хочет оспорить и разобраться в этом, может затребовать в ДУКе протокол такого собрания. Нормы закона в этом отношении довольно жесткие. И если вы видите, что такое собрание проведено с существенными нарушениями закона и налицо ущемление прав собственников (увеличение стоимости содержания в данном случае), то эти протоколы можно передать в Государственную жилищную инспекцию на проверку и для отмены протокола и штафа ДУКа. Или самим можно идти в суд. Других норм или методов у нас, к сожалению, нет. И то, что жители собираются, митингуют, обращаются к власти за справедливостью или в СМИ – это, конечно, всё наша дикость. Есть цивилизованные способы, они небыстрые, нервные и затратные, но мы же хотим восстановить справедливость, поэтому нужно быть к этому готовым.
Дом на Республиканской, который стал поводом для интервью
- А какая сила может влиять на ДУКи и регламентировать их работу?
- Надо просто помнить, что любой ДУК управляет домами на основе лицензии, которую получает в ГЖИ. И она же, Государственная жилищная инспекция, осуществляет лицензионный контроль за деятельностью ДУКов. В том числе и по жалобам жителей, которые могут такую жалобу по форме написать. Есть нормы для письменных жалоб по срокам, есть стандарт по раскрытию информации. То есть если на пальцах – письменно написал и принес жалобу в ДУК, жалобу отправил в ГЖИ, жалобу в прокуратуру, жалобу разместил на сайте ГИС ЖКХ либо на сайте управляющей компании. Естественно, если у вас есть все основания полагать, что тариф завышен или вам неправильно начислили платеж или вы понесли значительный ущерб от таких начислений. Это сложная задача, денежная, затратная по времени, но все начинается с того, что инициативной группе нужно собрать собрание, избрать совет дома и председателя, и начинать выстраивать отношения с домоуправляющей компанией. И начинать согласования существенных условий договора обслуживания.
- Но это означает, что кто-то должен будет все время заниматься этим, работа председателя не очень веселая, не все рвутся этим заниматься.
- Ну, а как вы хотели? Да, председатель совета дома ежемесячно подписывает акты приемки передачи работ, связанных с содержанием и техническим обслуживанием. И если какие-то виды работ не выполнены, председатель вправе потребовать уменьшения стоимости работ данного месяца. Неисполнение условий договора является основанием для расторжения такого договора и выбора другой управляющей компании или создания ТСЖ.
- Иначе говоря, либо надо своим домом заниматься и интересоваться всем, что в нем происходит, вплоть до документов и отношений с домоуправляющей компанией, либо просто платить и не возражать?
- А никакого третьего варианта и нет! Все цивилизованные правила взаимодействия прописаны скрупулёзно в нашем жилищном кодексе, который действует уже 15 лет. Но никто ж его не читает! Это скучный язык, много букв, у кого есть желание это все разбирать? И только для того, чтобы вместо 38 рублей платить, например, 32..? Это же огромная работа – поднять коллектив дома, провести такое гражданско-правовое образование, начать что-то делать.
- А как же быть с «мертвыми душами» - подписями в протоколах людей, которые уже умерли? Многие из тех, кто занялся домом и документами, утверждают, что подписи подделаны…
- Это все субъективное мнение. Ну, граждане у нас такие. Кто может определить подлинность подписи? Почерковедческая экспертиза, по требованию суда, по жалобе в прокуратуру, но понятно, что никто не любит это делать, такая экспертиза стоит денег и, главное, надо понимать, зачем мы эти подписи исследуем? Чтобы доказать что? У меня есть прецедент, по Казанскому шоссе, когда дом уходил от Нижегородского ДУКа и создавал ТСЖ, а ДУК провел якобы параллельное собрание, чтобы вернуть дом назад. Так вот, благодаря инициативной группе и жителям, которым было не все равно, удалось доказать, что в 46 бюллетенях голосования стоят подписи неустановленных лиц, потому что сами жители в этот день либо отсутствовали в городе, либо это не их подписи. И 46 заявлений об этом были переданы в ГЖИ, и выяснилось, что если убрать эти 46 подписей, то кворума на собрании по возвращению дома под управление ДУКа не было. И ДУК лишили лицензии.
Мы в этих судебных процессах по уходу от ДУКа провели два года. И это того стоило. Если вы считаете, что вам завышена стоимость содержания и готовы положить на доказательство этого свои время, нервы и деньги, и идти устраивать экспертизы, я рада, значит вам не все равно. К сожалению это редко встречается.
- Пытаемся понять – почему ДУКам так выгодны многоквартирные дома и почему идут такие, можно сказать, «войны» за эти дома?
- Конечно, выгодны. Вот смотрите: тот дом на Казанке – 40 тысяч квадратных метров, умножаем грубо на 30 рублей с квадрата содержания. 1 миллион 200 тысяч в месяц. Просто за содержание и чаще всего это «ничегонеделание», если дом сравнительно новый. Плюс они сами заключают договора на поставку энергоресурсов, вывоз мусора, вода, вся коммуналка, с жителей собирают эти деньги, а ресурсоснабжающим организациям не очень торопятся передавать. Если ДУК посредник между всеми этими организациями и домом, он аккумулирует у себя все эти средства, и потом как-то распределяет. Никакого контроля внутри нет. Деятельность ДУКов супердоходная. И когда появляется ТСЖ, у которого сильный контроль, отчетность, собрания и сметы – конечно, это может не понравится кому-то.
Наш город поделен на восемь районов – и все у ДУКов, оборот по содержанию около 24 млрд в год. Это только содержание жилья, про все остальное не говорим. Вы же помните, сначала это были ДЕЗы, и они были муниципальными, потом они акционировались, потом львиную долю выкупили депутаты, депутаты их продали москвичам, это крупный рынок и крупный бизнес. Вы же видите – и СМИ практически эту тему не освещают, потому что бесполезно, а если освещают, то на таком дилетантском уровне, что грустно становится.
Елена Борисова
- Давайте вернемся к истории Елены и её желанию разобраться в вопросе тарифами и платой за содержание жилья.
- Прекрасно, что у неё есть энергия и желание. Начать стоит с создания совета дома и выбора председателя, чтобы можно было общаться с ДУКом аргументированно и отчасти на равных. Далее поднимать договор управления, смотреть, какие условия и какой тариф прописаны, собирать собрание и обсуждать. С платой за содержание жилых помещений там, вроде, все понятно, но с тарифами стоит разобраться. В общем, много скучной бумажной работы и общения с «доброжелательными» сотрудниками ДУКов.
Пока готовился этот материал, наша героиня Елена Борисова подняла из различных источников ещё несколько документов и приняла решение заняться ими всерьез.
- Мы провели сегодня первое собрание дома. Я удивилась, что пришло довольно много людей. Очень многих волнует судьба дома - стоило только всех организовать. Решили действовать так: во-первых, провести общее настоящее собрание собственников жильцов по всем правилам, чтобы оформить голосование и отмену всех решений предыдущих собраний ДУКа, и утвердить свой тариф на содержание жилых помещений и относительно общедомового имущества. Во-вторых, будем создать совет дома и выбирать старших по подъездам, чтобы контролировать работу ДУКа, чтобы мы могли сами, проголосовав, решить что именно мы хотим сделать/отремонтировать в доме. В-третьих, готовим и будем подать коллективную жалобу в прокуратуру относительно поддельных подписей (от этого я людей не отговорила, поняла, что бесполезно, людям это не нравится, так что подадим, тем более соседние дома поделились макетом заявления). Вот, пока такие планы.
Репортер НН будет следить за развитием ситуации.
Роман Голотвин
Помочь сайту
Новости Нижнего Новгорода. Люди, места, события. Использование материалов "Репортёр-НН" разрешено только с предварительного согласия правообладателей. Все права на картинки и тексты принадлежат их авторам.
